Alexander's (ALX): Lời lãi 148 triệu USD che mờ bức tranh kinh doanh thực tế

Alexander's (ALX): Lợi nhuận đột biến hay chỉ là 'bóng ma' từ thương vụ bán tài sản?

Vào ngày 3 tháng 8, Alexander's Inc. (NYSE: ALX) đã công bố lợi nhuận ròng quý II đạt 155,4 triệu USD, tăng gấp hơn 25 lần so với cùng kỳ năm 2025. Mức tăng trưởng ấn tượng này thoạt nhìn có vẻ là một bước đột phá đối với một quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) chỉ sở hữu bốn bất động sản tại Thành phố New York. Tuy nhiên, phần lớn khoản lãi này đến từ việc bán một tòa nhà, chứ không phải từ hoạt động cho thuê ba tòa nhà còn lại.

Khi loại bỏ khoản lãi từ việc bán tài sản, một câu chuyện nhỏ hơn, trầm lắng hơn về hoạt động kinh doanh cốt lõi bắt đầu lộ diện. Các nhà đầu tư REIT thường theo dõi chặt chẽ chỉ số Quỹ từ hoạt động kinh doanh (FFO). Trong quý II, FFO đã tăng lên 15,5 triệu USD, tương đương 3,02 USD/cổ phiếu pha loãng, so với 14,8 triệu USD, hay 2,88 USD/cổ phiếu, cùng kỳ năm trước. Doanh thu cũng tăng nhẹ, từ 51,6 triệu USD lên 54,7 triệu USD. Mặc dù không có sự biến động mạnh mẽ, cả hai chỉ số này đều cho thấy danh mục đầu tư đang tạo ra nhiều tiền mặt hơn từ hoạt động kinh doanh chính so với một năm trước.

Phân tích sâu hơn: Lợi nhuận ròng và FFO nói lên điều gì?

Tín hiệu quan trọng hơn nằm ở dòng lợi nhuận ròng. Việc bán tài sản Rego Park I đã mang về khoản lãi khổng lồ 148,0 triệu USD, tương đương 28,81 USD/cổ phiếu pha loãng. Đây không phải là một điều chỉnh trên sổ sách kế toán, mà là tiền mặt thực tế thu được từ một tài sản đã được ghi nhận theo giá gốc lịch sử. Điều này cho thấy giá trị tiềm ẩn trong danh mục bốn bất động sản của Alexander's có thể lớn hơn nhiều so với những gì thể hiện trên báo cáo tài chính cho đến khi một tòa nhà thực sự được giao dịch.

Tuy nhiên, số liệu 6 tháng đầu năm lại vẽ nên một bức tranh khác. FFO trong nửa đầu năm 2026 đã giảm xuống còn 28,9 triệu USD, tương đương 5,63 USD/cổ phiếu pha loãng, so với 35,6 triệu USD, hay 6,93 USD/cổ phiếu, trong nửa đầu năm 2025. Điều này xảy ra ngay cả khi doanh thu 6 tháng tăng nhẹ từ 106,5 triệu USD lên 108,1 triệu USD. Việc sức mạnh thu nhập định kỳ của một REIT giảm trong khi doanh thu tăng là một dấu hiệu cho thấy câu chuyện tăng trưởng không còn mạch lạc.

Điều này cũng có nghĩa là các con số lợi nhuận ròng ấn tượng trong cả quý và nửa năm hiện đang bị chi phối bởi một giao dịch duy nhất. Khoản lãi 148,0 triệu USD từ Rego Park I chiếm phần lớn trong tổng lợi nhuận ròng 155,4 triệu USD của quý và 160,0 triệu USD của nửa năm. Khoản lãi đột biến như vậy không thể lặp lại thường xuyên. Một khi nó không còn được tính vào so sánh theo năm, lợi nhuận báo cáo sẽ phản ánh sát hơn xu hướng FFO, vốn đang yếu hơn so với năm trước trong nửa đầu năm 2026.

Nhận định cho nhà đầu tư Việt Nam:

Số lượng quỹ phòng hộ nắm giữ cổ phiếu Alexander's đã tăng từ 12 lên 14 trong quý, cho thấy sự quan tâm ngày càng tăng từ các nhà đầu tư tổ chức. Tuy nhiên, tỷ lệ bán khống (short interest) ở mức 13,73% khối lượng cổ phiếu lưu hành lại cho thấy một phe bán khống mạnh mẽ đang đặt cược vào sự sụt giảm của cổ phiếu. Việc các quỹ lớn đang gia tăng vị thế trong khi phe bán khống nắm giữ một phần đáng kể cho thấy hai phía của cuộc giao dịch này đang có những đánh giá hoàn toàn trái ngược về giá trị và triển vọng của Alexander's. Nhà đầu tư Việt Nam cần xem xét kỹ lưỡng cả yếu tố tăng trưởng từ hoạt động cốt lõi (FFO) lẫn tác động của các giao dịch tài sản đột biến khi đánh giá cổ phiếu ALX.