Bức tường đáo hạn CMBS và rủi ro tái cấp vốn bất động sản
Thị trường bất động sản thương mại Mỹ đang đối mặt với một "bức tường đáo hạn" khổng lồ khi hơn 2.600 khoản vay CMBS (Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại) trị giá trên 100 tỷ USD sẽ đến hạn trong 9 tháng tới. Đáng chú ý, áp lực tái cấp vốn với lãi suất cao đang tạo ra những rủi ro nợ xấu tiềm ẩn ngay cả với các khoản vay đang hoạt động bình thường.
Tỷ lệ nợ xấu bất ngờ từ phân khúc căn hộ cho thuê
Theo dữ liệu từ CRED iQ, tỷ lệ nợ xấu trung bình trong danh mục sắp đáo hạn là 5,55%. Trong đó, phân khúc văn phòng dẫn đầu với tỷ lệ nợ xấu lên tới 9,4% trên tổng dư nợ 23,86 tỷ USD. Tuy nhiên, bất ngờ lớn nhất lại đến từ phân khúc căn hộ cho thuê (multifamily).
Vốn được coi là kênh đầu tư an toàn, nhưng phân khúc căn hộ hiện ghi nhận tỷ lệ nợ xấu 7,5%, cao hơn đáng kể so với bán lẻ (3,5%) và khách sạn (4,4%). Điều này cho thấy áp lực tài chính đang lan rộng sang cả những phân khúc vốn được đánh giá là bền vững nhất.
Thách thức từ khoảng cách lãi suất tái cấp vốn
Vấn đề thực sự không chỉ nằm ở những khoản nợ đã quá hạn mà còn ở chi phí tái cấp vốn. Các khoản vay sắp đáo hạn hiện có lãi suất trung bình là 5,44%. Trong khi đó, các khoản vay mới phát hành trong giai đoạn gần đây có mức lãi suất trung bình lên tới 6,58%.
Áp lực chênh lệch lãi suất theo phân khúc:
- Bất động sản hỗn hợp: Tăng 178 điểm cơ bản.
- Bán lẻ: Tăng 173 điểm cơ bản.
- Văn phòng: Tăng 172 điểm cơ bản.
- Khách sạn: Chỉ tăng 32 điểm cơ bản (do đã được định giá sát thị trường).
Sự tập trung rủi ro cũng thể hiện rõ qua địa lý khi 10 khu vực đô thị lớn chiếm tới 57,8% tổng dư nợ. Riêng New York, Newark và Jersey City đã chiếm 15,87 tỷ USD, tương đương 18,1% tổng dư nợ toàn quốc.
Nhận định dành cho nhà đầu tư Việt Nam
Đối với các nhà đầu tư Việt Nam, diễn biến từ thị trường CMBS Mỹ là bài học quan trọng về quản trị rủi ro lãi suất và đòn bẩy tài chính. Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu có sự liên thông chặt chẽ, áp lực tái cấp vốn tại Mỹ có thể dẫn đến việc thắt chặt tín dụng bất động sản trên diện rộng hoặc thúc đẩy các quỹ đầu tư quốc tế tái cấu trúc danh mục, ảnh hưởng đến dòng vốn ngoại vào Việt Nam. Nhà đầu tư cần đặc biệt cẩn trọng với các mô hình bất động sản thương mại có tỷ lệ nợ cao và nên ưu tiên các tài sản có dòng tiền ổn định để chống chọi với biến động lãi suất trong dài hạn.