Chỉ số NAHB Mỹ: Thị trường nhà ở giảm, giá giảm 6% và ưu đãi bán hàng
Chỉ số NAHB (National Association of Home Builders) của Mỹ giảm xuống 29 so với 31 tháng trước, phản ánh tâm lý tiêu cực của các nhà xây dựng. Doanh số hiện tại giảm còn 33 so với 35 trước, dự báo doanh số 6 tháng tới giảm còn 32 so với 37, và lượng khách tiềm năng chỉ còn 18 so với 23 trước. Đáng chú ý, 43% nhà xây đã cắt giá trong tháng 10, mức cao nhất từ 2020‑2026, với mức giảm trung bình 6% trong bảy tháng liên tiếp. Đồng thời, 65% nhà xây áp dụng ưu đãi bán hàng, đánh dấu tháng thứ 19 liên tiếp trên 60% sử dụng biện pháp này, nhằm đối phó với lãi suất vay nhà gần 7,5% cho khoản vay cố định 30 năm.
Chỉ số NAHB và ý nghĩa đối với thị trường nhà ở Mỹ
NAHB Housing Market Index là khảo sát hàng tháng về tâm lý các nhà xây dựng, dựa trên ba tiêu chí: doanh số hiện tại, dự báo doanh số 6 tháng tới và lưu lượng khách tiềm năng. Chỉ số dao động từ 0‑100, mức 50 là ngưỡng phân biệt thị trường tốt hay xấu. Khi chỉ số dưới 50, đa số nhà xây dựng cho rằng điều kiện thị trường kém.
Phân tích các thành phần
Doanh số hiện tại: giảm từ 35 xuống 33, cho thấy nhu cầu mua nhà mới đang suy giảm.
Dự báo 6 tháng tới: giảm mạnh từ 37 xuống 32, phản ánh dự đoán kéo dài của môi trường khó khăn.
Lưu lượng khách tiềm năng: giảm sâu từ 23 xuống 18, thường là thành phần yếu nhất và hiếm khi vượt mức 50 ngay cả trong thị trường mạnh.
Giảm giá và ưu đãi: Chiến lược của nhà xây dựng
Trong bối cảnh lãi suất vay nhà tăng cao, các nhà xây dựng đã giảm giá trung bình 6% và áp dụng các chương trình ưu đãi (như giảm lãi suất vay, hỗ trợ chi phí đóng gói) để duy trì doanh số. Đây là các biện pháp quan trọng mà chỉ số tổng quan không thể hiện đầy đủ.
Những thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Mỹ mà còn là tín hiệu sớm cho các chỉ số khởi công xây dựng và giấy phép xây dựng, từ đó ảnh hưởng đến tăng trưởng GDP.
Nhận định cho nhà đầu tư Việt Nam
Đối với nhà đầu tư Việt Nam, chỉ số NAHB giảm và mức giảm giá 6% cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Khi lãi suất vay nhà duy trì mức cao, các quỹ REIT bất động sản Mỹ có thể gặp áp lực giảm lợi nhuận, nhưng đồng thời tạo cơ hội mua vào với giá hạ hơn. Nhà đầu tư nên theo dõi xu hướng lãi suất, mức độ giảm giá và các chương trình ưu đãi của nhà xây dựng để đưa ra quyết định cân nhắc giữa rủi ro và tiềm năng sinh lời trong ngắn‑dài hạn.