Áp lực giới hạn thuê làm NOI đa gia đình giảm mạnh

Tình hình hiện tại

Trepp dữ liệu cho thấy NOI sụp giảm khi chi phí vượt mức tăng trưởng thuê đã được kiểm soát. Ví dụ New York, Los Angeles, Saint Paul, bất động sản ổn định trở nên âm, dẫn tới special servicing và nguy cơ foreclosure.

Chi phí tăng

Chi phí bảo hiểm, thuế, tiện ích, lương tăng mạnh. 2023, tòa nhà 12 đơn vị Manhattan chi phí 300.815 USD, doanh thu 201.471 USD, NOI âm 99.344 USD.

Thu nhập bị giới hạn

Quy định giới hạn tăng thuê không tính đến chi phí tăng. Kết quả, chênh lệch giữa thuê và chi phí mở rộng, làm giảm giá trị tài sản.

Triển vọng và rủi ro

Fed duy trì lãi suất cao, cap rates tăng, mỗi đồng NOI mất thêm làm giảm giá trị nhanh hơn. Thị trường được kiểm soát sẽ tiếp tục gặp áp lực, giảm khối lượng mua bán.

Ảnh hưởng tới nhà đầu tư Việt Nam

Đầu tư vào bất động sản đa gia đình tại Mỹ cần cân nhắc rủi ro giới hạn thuê. Chọn dự án không bị kiểm soát chặt chẽ, hoặc có dự phòng chi phí cao. Đánh giá kỹ cash flow trước khi cam kết.

Nhận định: Nhà đầu tư Việt Nam nên ưu tiên bất động sản không thuộc khu vực có giới hạn thuê, hoặc đàm phán bảo hiểm chi phí để bảo vệ NOI. Tránh dự án có lịch sử special servicing.