Nhà ở báo hiệu rủi ro khi Fed cân nhắc tăng lãi suất

Thị trường nhà ở Mỹ đang rơi vào giai đoạn suy giảm sâu khi các chỉ số bán nhà, khởi công và giấy phép xây dựng giảm mạnh trong tháng 9, đồng thời Fed dự kiến sẽ tiếp tục nâng lãi suất ngắn hạn. Lãi suất vay mua nhà đã chạm mức 7,6% – mức cao nhất trong hơn một thập kỷ – khiến khả năng chi trả của người mua giảm đáng kể, tạo ra áp lực lớn cho nhà đầu tư, trong đó có nhà đầu tư Việt Nam.

Tình hình thị trường nhà ở Mỹ trong tháng 9

Hiệp hội các nhà môi giới bất động sản (NAR) báo cáo chỉ số bán nhà dự kiến (pending sales index) giảm 7,3% trong tháng, đạt mức thấp kỷ lục từ năm 2001. Đồng thời, khởi công nhà ở giảm 5,2% so với kỳ vọng chỉ giảm 0,4%, và giấy phép xây dựng giảm 0,2% trong khi dự báo tăng 2%.

Giảm mạnh trong phân khúc nhà đơn lập

Giấy phép xây dựng nhà đơn lập chỉ còn 845.000 đơn vị, giảm 4% so với tháng trước và là mức thấp nhất kể từ năm 2023, phản ánh nhu cầu giảm sút do chi phí vay tăng cao.

Ảnh hưởng của lãi suất Fed đến chi phí vay mua nhà

Fed đang cân nhắc tăng lãi suất ngắn hạn trong những tháng tới. Nếu diễn biến này xảy ra, lãi suất vay mua nhà 30 năm có thể vượt 7,5%, làm tăng chi phí vay mua nhà lên mức chưa từng thấy trong gần 15 năm. Điều này không chỉ làm giảm khả năng chi trả mà còn làm giảm sức mua trên thị trường, kéo dài thời gian bán nhà và làm giảm giá trị tài sản bất động sản.

Liên quan đến lạm phát và chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng đang tăng do giá chip và linh kiện điện tử – một phần do đầu tư mạnh vào trí tuệ nhân tạo – làm tăng giá nguyên vật liệu, đồng thời lạm phát tiêu dùng vẫn duy trì mức cao, khiến Fed không thể giảm lãi suất ngay lập tức.

Triển vọng và lời khuyên cho nhà đầu tư Việt Nam

Trong bối cảnh thị trường nhà ở Mỹ đang có dấu hiệu “đông băng”, nhà đầu tư Việt Nam cần cân nhắc các yếu tố sau:

• Đánh giá lại mức rủi ro: Thị trường đang trong giai đoạn giảm giá và giảm thanh khoản, nên nên giảm tỷ lệ đầu tư vào bất động sản Mỹ cho tới khi lãi suất ổn định.
• Tập trung vào các khu vực có tiềm năng tăng trưởng dài hạn: Các thành phố trung và miền Tây có nhu cầu nhà ở bền vững hơn so với các khu vực siêu nóng như California hay New York.
• Chờ đợi cơ hội mua vào khi giá giảm: Nếu Fed tiếp tục tăng lãi suất, giá bất động sản có thể giảm sâu hơn, tạo cơ hội mua vào với giá hợp lý.

Nhà đầu tư nên theo dõi chặt chẽ các dữ liệu lãi suất Fed, chỉ số bán nhà và khởi công, đồng thời duy trì đa dạng hoá danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro.

Kết luận

Với lãi suất vay mua nhà đang ở mức cao và xu hướng thị trường nhà ở Mỹ tiếp tục suy giảm, nhà đầu tư Việt Nam cần thận trọng, tập trung vào các khu vực tiềm năng và chờ đợi thời điểm thị trường ổn định hơn trước khi quyết định đầu tư lớn. Việc theo dõi sát sao các quyết định của Fed và các chỉ số bất động sản sẽ giúp đưa ra quyết định sáng suốt, bảo vệ vốn và tối ưu hoá lợi nhuận trong dài hạn.